Последнее обновление:
Инвестиционные риски
Островная недвижимость в Индонезии способна приносить привлекательную арендную доходность — и точно так же способна принести убытки. На этой странице перечислены существенные риски, понимания которых мы ждём от каждого инвестора Trawaya до того, как он вложит средства. Это общая информация, а не финансовая консультация; и если другая компания уверяет вас, что к её проекту эти риски не относятся, — будьте осторожны.
Любая прогнозная доходность на этом сайте — это модель, построенная на раскрытых допущениях, и никогда не гарантия.
Валютный риск (экспозиция в IDR и EUR)
Ваш арендный доход поступает от гостей в индонезийских рупиях (IDR), тогда как ваши инвестиции, как правило, номинированы в евро или долларах. К тому же индонезийское законодательство требует, чтобы расчёты внутри страны производились в IDR. Курс рупии плавающий, и исторически она переживала многолетние колебания к основным валютам: ослабление рупии снижает величину вашего дохода в евро, а её укрепление повышает ваши местные расходы. Мы закладываем в модели консервативные допущения, но захеджировать этот риск за вас не можем.
Риск истечения и продления аренды
Аренда (hak sewa) заканчивается. Опционы на продление — это договорные обещания, согласованные заранее, и они надёжны ровно настолько, насколько надёжны формулировки договора и сам контрагент. Стоимость права аренды к тому же амортизируется: вилла с оставшимися 8 годами стоит значительно меньше, чем вилла с 28. Мы оформляем условия продления письменно через лицензированного нотариуса и разбираем с вами арифметику истечения срока до покупки, однако продление на согласованных условиях остаётся договорным правом, а не физической неизбежностью.
Изменения в регулировании и законодательстве
Индонезийские правила в отношении иностранной собственности, лицензирования краткосрочной аренды (pondok wisata), зонирования, строительных согласований (PBG/SLF) и налогообложения менялись неоднократно и могут измениться снова. Структура, соответствующая требованиям сегодня, завтра может потребовать перестройки — и это будет стоить денег. Мы работаем только с лицензированными нотариусами и придерживаемся консервативных структур именно потому, что регулирование не стоит на месте.
Риск строительства и сдачи объекта
Off-plan означает, что виллы пока не существует. На острова Гили материалы доставляются по морю, что удорожает строительство и может его задержать; погода и получение разрешений тоже способны замедлить работы. Платежи должны быть привязаны к строительным этапам, которые вы можете проверить, — именно так устроена схема оплаты Seraphina Isles Villa, — но риск задержки никогда не обнуляется.
Волатильность загрузки и дохода
Доход от краткосрочной аренды зависит от туристического спроса, а он сезонный и цикличный: во время закрытия границ из-за COVID-19 в 2020–2021 годах он прекратился почти полностью. Конкуренция на островах растёт. Мы закладываем в расчёты консервативную загрузку, а не показатели высокого сезона, и в наших прогнозах допущения раскрыты, чтобы вы могли снизить их ещё сильнее.
Риск ликвидности
Ликвидного рынка островных вилл не существует. Продажа виллы, оформленной в аренду или через PT PMA, занимает месяцы, иногда дольше, и может потребовать скидки — особенно вне периодов пикового спроса. Относитесь к этому как к многолетней инвестиции, из которой нельзя быстро выйти по полной стоимости.
Риск контрагента и площадки
Вы полагаетесь на то, что Trawaya (а также любой застройщик или управляющий) построит и будет управлять объектом честно и компетентно. Снижайте этот риск так, как мы советуем каждому инвестору: встретьтесь с нами на острове, проверьте право на объект в земельном управлении через нотариуса, настаивайте на платежах по этапам и никогда не платите по схеме, документов которой вы не видели. Если любой оператор — включая нас — сопротивляется такой проверке, уходите.
Что мы делаем с этими рисками
Консервативные допущения по загрузке, раскрытые модели расходов, нотариально оформленные структуры вместо номинальных схем, платежи по этапам строительства и честная маркировка концептуальных проектов в отличие от действующих. Чего мы не можем — так это устранить перечисленные выше риски; этого не может ни один честный оператор. Ничто на этой странице и на этом сайте не является финансовой, налоговой или юридической консультацией: прежде чем инвестировать, получите независимую консультацию.
Есть вопросы о конкретном проекте или структуре сделки? Свяжитесь с командой Trawaya: WhatsApp +62 853-3740-6120 · hello@trawaya.com