최종 수정일:
투자 리스크
인도네시아의 섬 부동산은 매력적인 임대 수익률을 낼 수도 있고, 손실을 낼 수도 있습니다. 이 페이지는 Trawaya의 모든 투자자께 자금을 투입하시기 전에 반드시 이해해 주시기를 당부드리는 중대한 리스크를 정리한 것입니다. 이는 일반적인 정보이며 금융 자문이 아닙니다. 그리고 어떤 회사가 자사 프로젝트에는 이런 리스크가 해당되지 않는다고 말한다면, 조심하시기 바랍니다.
본 사이트의 모든 예상 수익률은 공개된 가정에 근거한 모델이며, 결코 보장이 아닙니다.
환율 리스크(IDR 및 EUR 노출)
임대 수입은 투숙객으로부터 인도네시아 루피아(IDR)로 들어오는 반면, 투자금은 통상 유로나 달러로 표시됩니다. 또한 인도네시아 법은 국내 거래를 IDR로 결제하도록 요구합니다. 루피아는 변동환율제이며, 과거에도 주요 통화 대비 수년에 걸친 등락을 보여 왔습니다. 루피아가 약세를 보이면 수입의 유로 환산 가치가 줄고, 강세를 보이면 현지 비용이 올라갑니다. 당사는 보수적으로 모델을 세우지만, 투자자를 대신해 이 위험을 헤지해 드릴 수는 없습니다.
임차권 만료 및 갱신 리스크
임차권(hak sewa)에는 만료가 있습니다. 갱신 옵션은 사전에 협상해 둔 계약상의 약속이며, 계약서를 얼마나 잘 작성했는지와 상대방이 어떤 사람인지에 따라 그 가치가 결정됩니다. 임차권의 가치는 시간이 지날수록 상각되기도 합니다. 잔여 기간이 8년 남은 빌라는 28년 남은 빌라보다 가치가 훨씬 낮습니다. 당사는 인가받은 공증인을 통해 갱신 조건을 서면으로 구성하고 매입 전에 만료 시점의 계산 구조를 함께 짚어 드리지만, 합의된 조건에 따른 갱신은 계약상의 권리일 뿐 물리적으로 확실히 정해진 사실은 아닙니다.
규제 및 법률의 변화
외국인 소유, 숙박업 인허가(pondok wisata), 용도지역 규제, 건축 승인(PBG/SLF), 과세에 관한 인도네시아 규정은 그동안 여러 차례 바뀌었고 앞으로도 바뀔 수 있습니다. 오늘 적법한 구조가 내일은 비용을 들여 재편해야 하는 구조가 될 수도 있습니다. 당사가 인가받은 공증인하고만 일하고 구조를 보수적으로 유지하는 이유가 바로 규제가 움직이기 때문입니다.
건축 및 인도 리스크
선분양(off-plan)이란 빌라가 아직 존재하지 않는다는 뜻입니다. 길리 제도에서는 자재가 배로 들어오기 때문에 비용이 늘고 일정이 지연될 수 있으며, 날씨와 인허가 절차 때문에 공사가 늦어지기도 합니다. 중도금은 투자자께서 직접 확인하실 수 있는 공정 단계에 언제나 연동되어야 하며, Seraphina Isles Villa도 그렇게 구성했습니다. 그럼에도 지연 리스크가 0이 되는 일은 없습니다.
가동률 및 수입의 변동성
단기 숙박 수입은 관광 수요에 좌우되며, 관광 수요는 계절을 타고 경기 순환의 영향을 받습니다. 2020~2021년 COVID-19 국경 봉쇄 기간에는 수요가 거의 완전히 끊기기도 했습니다. 섬 안의 경쟁도 갈수록 심해지고 있습니다. 당사는 성수기 수치가 아니라 보수적인 가동률을 기준으로 수익을 산정하며, 투자자께서 가정을 더 낮춰 보실 수 있도록 산출 근거를 함께 공개합니다.
유동성 리스크
섬 빌라에는 유동성 있는 시장이 존재하지 않습니다. 임차권 빌라나 PT PMA 명의의 빌라를 매각하는 데에는 수개월, 때로는 그 이상이 걸리며 가격을 낮춰야 할 수도 있습니다. 수요가 몰리는 시기를 벗어나면 더욱 그렇습니다. 단기간에 제값을 받고 빠져나올 수 없는, 여러 해에 걸친 투자로 여겨 주시기 바랍니다.
거래 상대방 및 플랫폼 리스크
투자자께서는 Trawaya(그리고 모든 시공사 또는 운영사)가 정직하고 유능하게 인도하고 운영하리라는 데 기대게 됩니다. 당사가 모든 투자자께 권해 드리는 방식으로 이 리스크를 줄이시기 바랍니다. 섬에서 저희를 직접 만나시고, 공증인을 통해 토지청에서 권리관계를 확인하시고, 공정 단계별 분할 지급을 요구하시고, 문서로 확인하지 못한 거래에는 결코 대금을 지급하지 마십시오. 당사를 포함해 어떤 사업자든 그러한 검증을 꺼린다면, 그 자리에서 물러나십시오.
이러한 리스크에 대해 당사가 하는 일
보수적인 가동률 가정, 공개된 비용 모델, 명의신탁(nominee) 편법이 아닌 공증된 구조, 공정 단계별 지급, 그리고 콘셉트 단계 프로젝트와 실제 진행 중인 프로젝트를 정직하게 구분해 표시하는 것입니다. 당사가 할 수 없는 일은 위의 리스크를 없애는 것이며, 정직한 사업자라면 누구도 그렇게 할 수 없습니다. 이 페이지와 본 사이트의 어떤 내용도 금융·세무·법률 자문이 아니므로, 투자 전에 독립적인 자문을 받으시기 바랍니다.
특정 프로젝트나 구조에 대해 궁금하신가요? Trawaya 팀에 문의하세요: WhatsApp +62 853-3740-6120 · hello@trawaya.com