Terakhir diperbarui:
Risiko investasi
Properti pulau di Indonesia dapat menghasilkan imbal hasil sewa yang menarik, dan dapat pula merugi. Halaman ini memuat risiko material yang kami minta untuk dipahami setiap investor Trawaya sebelum menyerahkan dananya. Ini adalah informasi umum, bukan nasihat keuangan — dan jika ada perusahaan lain yang menyatakan bahwa risiko-risiko ini tidak berlaku untuk proyek mereka, berhati-hatilah.
Setiap proyeksi imbal hasil di situs ini adalah model yang disusun berdasarkan asumsi yang diungkapkan, bukan sebuah jaminan.
Risiko nilai tukar (eksposur IDR dan EUR)
Pendapatan sewa Anda diperoleh dari tamu dalam rupiah (IDR), sementara investasi Anda umumnya dinyatakan dalam euro atau dolar. Hukum Indonesia juga mewajibkan transaksi di dalam negeri diselesaikan dalam IDR. Nilai rupiah mengambang dan secara historis pernah berayun tajam selama bertahun-tahun terhadap mata uang utama; rupiah yang melemah menurunkan nilai pendapatan Anda dalam euro, sedangkan rupiah yang menguat menaikkan biaya lokal Anda. Kami menyusun model secara konservatif, tetapi kami tidak dapat melakukan lindung nilai atas risiko ini untuk Anda.
Risiko berakhirnya dan perpanjangan hak sewa
Hak sewa (leasehold) memiliki batas waktu. Opsi perpanjangan adalah janji kontraktual yang dinegosiasikan sejak awal — kualitasnya hanya sebaik penyusunan aktanya dan pihak lawan kontraknya. Nilai hak sewa juga menyusut seiring waktu: vila dengan sisa masa 8 tahun jauh lebih rendah nilainya daripada vila dengan sisa masa 28 tahun. Kami menuangkan perpanjangan secara tertulis melalui notaris berlisensi dan menjelaskan perhitungan masa berakhirnya kepada Anda sebelum pembelian, tetapi perpanjangan dengan syarat yang disepakati adalah hak kontraktual, bukan kepastian fisik.
Perubahan regulasi dan hukum
Ketentuan Indonesia mengenai kepemilikan asing, perizinan penyewaan (pondok wisata), tata ruang, persetujuan bangunan (PBG/SLF), dan perpajakan telah berulang kali berubah dan dapat berubah lagi. Struktur yang patuh hari ini bisa saja perlu ditata ulang esok hari, dengan biaya tersendiri. Kami hanya bekerja dengan notaris berlisensi dan menjaga struktur tetap konservatif justru karena regulasi terus bergerak.
Risiko konstruksi dan serah terima
Off-plan berarti vilanya belum ada. Material tiba di Kepulauan Gili melalui kapal, yang menambah biaya dan dapat menambah keterlambatan; cuaca dan perizinan pun dapat memperlambat pembangunan. Pembayaran bertahap seharusnya selalu dikaitkan dengan tonggak konstruksi yang dapat Anda verifikasi — begitulah cara kami menyusun Seraphina Isles Villa — tetapi risiko keterlambatan tidak pernah menjadi nol.
Tingkat hunian dan fluktuasi pendapatan
Pendapatan dari sewa jangka pendek bergantung pada permintaan pariwisata, yang bersifat musiman dan siklikal, serta nyaris terhenti sepenuhnya selama penutupan perbatasan akibat COVID-19 pada 2020–2021. Persaingan di kepulauan ini terus bertambah. Kami menghitung dengan asumsi tingkat hunian yang konservatif, bukan dengan angka puncak musim, dan proyeksi kami menampilkan asumsinya sehingga Anda dapat menurunkannya lebih jauh.
Risiko likuiditas
Tidak ada pasar yang likuid untuk vila di pulau. Menjual vila berstatus hak sewa maupun vila di bawah PT PMA memakan waktu berbulan-bulan, kadang lebih lama, dan mungkin menuntut potongan harga — terutama di luar periode permintaan puncak. Perlakukan ini sebagai investasi jangka panjang yang tidak dapat Anda lepas dengan cepat pada nilai penuh.
Risiko pihak lawan dan platform
Anda bergantung pada Trawaya (serta pengembang atau pengelola mana pun) untuk menyelesaikan dan menjalankan proyek secara jujur dan kompeten. Kurangi risiko ini dengan cara yang kami anjurkan kepada setiap investor: temui kami di pulau, verifikasi sertifikat di kantor pertanahan melalui notaris, tuntut pembayaran berbasis tonggak konstruksi, dan jangan pernah menyetor dana ke dalam skema yang dokumennya belum Anda lihat. Jika ada operator mana pun — termasuk kami — yang enggan menjalani verifikasi seperti itu, tinggalkan.
Apa yang kami lakukan terhadap risiko-risiko ini
Asumsi tingkat hunian yang konservatif, model biaya yang diungkapkan, struktur yang diaktakan notaris alih-alih jalan pintas nominee, pembayaran berbasis tonggak konstruksi, serta pelabelan yang jujur antara proyek konsep dan proyek yang benar-benar berjalan. Yang tidak dapat kami lakukan adalah menghilangkan risiko-risiko di atas — tidak ada operator jujur yang mampu melakukannya. Tidak ada satu pun isi halaman ini maupun situs ini yang merupakan nasihat keuangan, perpajakan, atau hukum; mintalah nasihat independen sebelum berinvestasi.
Ada pertanyaan tentang proyek atau struktur tertentu? Hubungi tim Trawaya: WhatsApp +62 853-3740-6120 · hello@trawaya.com